Fim da informalidade nos aluguéis: Reforma Tributária promete apertar cerco a proprietários a partir de 2026
Com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), nova lei obriga todos os inquilinos e donos de imóveis a declararem vínculos de locação; medida marca o fim dos aluguéis “por fora” e amplia o cruzamento de dados da Receita Federal
Proprietários de imóveis que não declaram os rendimentos de aluguel têm um prazo curto para se regularizar. A partir de 1º de janeiro de 2026, a entrada em vigor da Lei Complementar 214/2025 instituirá mecanismos que tornarão a fiscalização sobre os contratos de locação praticamente automática, expondo milhares de locadores a multas retroativas, juros e até mesmo a acusações de crime fiscal.
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O cerco se fecha com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que obrigará proprietários e inquilinos a informarem a situação de cada imóvel no país. O cruzamento dessas informações com as declarações de Imposto de Renda será a chave para a Receita Federal identificar inconsistências.
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As medidas fazem parte da regulamentação da Reforma Tributária e devem provocar uma verdadeira virada no mercado imobiliário, aumentando a rastreabilidade das transações. Segundo o advogado Samuel Rangel de Miranda, especialista em Direito Empresarial, a mudança representa um ponto de virada. “A partir de 2026, com a Lei Complementar 214 de 2025, todos os inquilinos devem declarar que moram de aluguel. E aí que é o pulo do gato da fiscalização“, adverte Miranda. “A partir do momento que um inquilino declara, a Receita Federal vai querer saber de quem é o imóvel e para quem ele está pagando. Se quem está recebendo não declarou, aí vem a consequência desastrosa“.
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As consequências: Dívida que dobra e risco de prisão
A omissão dos rendimentos de aluguel pode custar muito caro. O advogado detalha que as consequências vão além de uma simples notificação da malha fina. “As principais consequências de não declarar o aluguel é a omissão. Pela omissão, você incorre em multa e juros pelo não pagamento”, explica Miranda. “Isso leva à autuação fiscal, que é o governo te intimando a dizer por que você não declarou. E se houver fraude ou dolo para sonegação de imposto, você pode estar cometendo, inclusive, crime fiscal, que tem pena aí de 2 a 5 anos de reclusão“.
O prejuízo financeiro é agravado pela capacidade da Receita de olhar para o passado. “A Receita pode cobrar retroativo aos últimos cinco anos. O artigo 174 do Código Tributário Nacional determina isso“, afirma o advogado. Ele alerta que a dívida pode crescer exponencialmente. “Com Selic alta e multa, os juros aumentam e muito a dívida. Estamos falando dos últimos 5 anos. Com certeza absoluta uma dívida de, sei lá, R$ 10 mil pode virar mais que o dobro, facinho, fácil mesmo“.
Como a Receita Federal vai descobrir?
A era da informalidade está chegando ao fim porque as fontes de informação do Fisco se multiplicaram, tornando o cruzamento de dados uma arma poderosa. “Hoje o fisco já cruza dados, mas isso ainda depende de denúncias ou inconsistências. A partir de 2026, o sistema fará o cruzamento automático entre o cadastro do inquilino e o do locador. Quem não declarar, cairá na malha fina“, explica Samuel.
O especialista explica que os principais métodos são a declaração do inquilino, informações imobiliárias e monitoramento de PIX. “Quando um inquilino fizer a declaração de que mora de aluguel, ele vai ter que dizer quem é o locador. E aí, pronto“.
No caso dos contratos via imobiliária, o advogado lembra que “mesmo que o locador e nem o locatário façam suas declarações, se a imobiliária fizer a declaração dela de que recebeu sua comissão, ela vai ter que indicar de quem ela recebeu e para quem ela pagou“.
E a grande novidade é o monitoramento de PIX: “A Receita vê as transações PIX. Acima de R$ 2 mil é obrigatório que os bancos informem. Eles não podem se utilizar disso como prova legal direta, mas vão descobrir e vão te intimar para você falar o que está acontecendo“, explica Miranda.
Como regularizar a situação antes da autuação
Para quem tem aluguéis antigos não declarados, a melhor estratégia é agir antes que o sistema entre em vigor. “A regularização pode ser feita por meio da denúncia espontânea, prevista no artigo 138 do Código Tributário Nacional. Quando o contribuinte se adianta e corrige sua situação antes de ser notificado, ele evita a multa“, explica Miranda.
O processo envolve a retificação das declarações anteriores e a inclusão dos valores de aluguel, acompanhados de contrato de locação, recibos, extratos bancários e comprovantes de despesas. “É essencial que locador e locatário estejam alinhados, com valores idênticos nas declarações. Qualquer divergência gera malha fina“, adverte. A dívida pode ser parcelada em até 60 vezes diretamente no site da Receita Federal.
Despesas dedutíveis e erros mais comuns
Podem ser abatidos do imposto sobre aluguel IPTU, condomínio e taxas imobiliárias, desde que estejam vinculadas ao imóvel locado. A declaração deve ser feita mensalmente pelo Carnê-Leão. “O erro mais comum é deixar para declarar só em abril, na declaração anual. Isso gera multa automática. Outro erro grave é simplesmente não declarar nada, achando que o valor é pequeno demais para ser descoberto“, diz Samuel.
Holding patrimonial: alternativa para reduzir impostos
Com a formalização se tornando obrigatória, uma alternativa para os proprietários é migrar seus imóveis para uma holding patrimonial. “Na pessoa física, a alíquota chega a 27,5%. Na jurídica, cai para cerca de 11,33%“, explica o advogado.
A estratégia, porém, tem prazo. “O ideal é fazer a transferência ainda em 2025. Isso porque o Supremo Tribunal Federal está julgando a manutenção da imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Se a imunidade cair, as transferências ficarão mais caras“, alerta.
Sobre o especialista
Samuel Rangel de Miranda é advogado empresarial, CEO da Rangel de Miranda Advocacia de Negócios e fundador do INDE — Instituto Nacional de Direito e Empreendedorismo, instituição dedicada à educação jurídica e à difusão de conhecimento sobre ambiente regulatório e empreendedorismo no Brasil.
