Maringá Sustentável: entre a realidade e a utopia, a cidade precisa escolher

Desenvolvimento urbano exige equilíbrio, não excesso de exigências

Maringá tornou-se uma referência regional porque soube atrair empresas, empregos e investimentos ao longo das últimas décadas. Esse crescimento elevou a procura por moradias e tornou urgente a criação de políticas capazes de ampliar a oferta de habitação para diferentes faixas de renda.

Dentro desse cenário, o Programa Maringá Sustentável apresenta um objetivo importante: incentivar a produção de habitações de interesse social e de mercado popular, utilizando áreas subutilizadas e promovendo um desenvolvimento urbano mais eficiente.

Até aqui, existe amplo consenso.

Porém, toda política pública precisa ser avaliada não apenas pelas intenções, mas principalmente pelos seus efeitos práticos. Uma lei que nasce para incentivar investimentos pode produzir exatamente o contrário caso imponha custos, burocracia e exigências incompatíveis com a realidade do mercado.

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Boas ideias precisam funcionar na prática

Nenhum empresário decide investir apenas porque uma proposta possui objetivos socialmente relevantes. Antes de comprar um terreno, elaborar projetos e iniciar uma obra, ele faz contas.

Primeiramente, analisa custos. Em seguida, calcula prazos, riscos, retorno financeiro e segurança jurídica. Somente depois escolhe onde construir.

Se outra cidade oferecer regras mais simples, menor burocracia e maior previsibilidade, a decisão econômica tende a seguir esse caminho.

A lógica do mercado é objetiva.

O investimento procura o ambiente onde consegue produzir resultados com menor risco.

Excesso de burocracia também tem consequências

O substitutivo prevê diversas etapas para que um empreendimento seja aprovado. Além da análise técnica, há chamamento público, comissão especial, apreciação pelo Conselho Municipal, conferência pública e, por fim, aprovação por lei específica na Câmara Municipal.

Evidentemente, transparência e participação são essenciais.

Entretanto, quanto mais longo se torna o processo, maior será o custo financeiro da espera.

Enquanto o projeto permanece parado, o terreno continua gerando despesas, o capital fica imobilizado e o empreendedor assume riscos sem produzir um único imóvel.

Consequentemente, parte dos investidores poderá concluir que existem alternativas mais competitivas fora de Maringá.

Sustentabilidade não pode ser confundida com utopia

O projeto também estabelece uma série de contrapartidas e incentivos relacionados à sustentabilidade, ao urbanismo e aos equipamentos públicos. Muitas dessas iniciativas possuem valor técnico e podem contribuir para melhorar a qualidade urbana.

Mesmo assim, toda exigência precisa passar por uma pergunta básica: ela é realmente indispensável?

Nem tudo aquilo que parece moderno representa prioridade.

Nem toda inovação cabe no orçamento de um empreendimento voltado à habitação popular.

Além disso, quando várias obrigações são acumuladas na mesma legislação, o custo final inevitavelmente aumenta.

Essa é uma realidade econômica, não uma posição ideológica.

Moradia popular precisa continuar sendo popular

Existe outro aspecto que merece reflexão.

Quanto mais cara se torna a construção, mais caro tende a ficar o imóvel.

Se o objetivo da lei é ampliar o acesso à moradia, qualquer medida que aumente significativamente os custos precisa ser cuidadosamente avaliada.

Caso contrário, o programa poderá reduzir justamente aquilo que pretende estimular: a oferta de imóveis acessíveis.

Portanto, discutir viabilidade econômica não significa ser contra o planejamento urbano.

Significa garantir que a política pública consiga produzir resultados concretos.

O investimento não deixa de existir. Apenas muda de endereço.

Existe um erro comum nesse debate.

Alguns imaginam que, se Maringá criar muitas exigências, as construtoras simplesmente deixarão de construir.

Na prática, isso dificilmente acontecerá.

O mais provável é que os investimentos sejam direcionados para municípios vizinhos, onde os custos regulatórios sejam menores e os processos administrativos ocorram com maior rapidez.

Sarandi, Paiçandu, Marialva, Mandaguaçu e Floresta também disputam novos empreendimentos.

Essas cidades desejam crescer, aumentar a arrecadação e gerar empregos.

Por isso, qualquer vantagem competitiva faz diferença.

Quem trabalha em Maringá poderá morar cada vez mais longe

Esse talvez seja o maior risco para o futuro da cidade.

Os empregos continuarão sendo criados em Maringá.

As universidades permanecerão aqui.

Os hospitais continuarão atendendo toda a região.

O comércio seguirá atraindo consumidores diariamente.

Entretanto, se os empreendimentos imobiliários diminuírem ou os imóveis ficarem cada vez mais caros, milhares de trabalhadores procurarão moradia nos municípios vizinhos.

Assim, a pessoa continuará trabalhando em Maringá, mas comprará sua casa em outra cidade.

Além disso, pagará IPTU em outro município, fortalecerá o comércio local dessa cidade e contribuirá para seu crescimento urbano.

Pouco a pouco, Maringá poderá concentrar empregos enquanto os municípios vizinhos concentrarão os moradores.

Esse movimento já ocorreu em diversas regiões metropolitanas brasileiras.

Nada impede que aconteça também aqui.

Planejamento urbano exige responsabilidade

Nenhuma cidade deve abrir mão da sustentabilidade.

Da mesma forma, ninguém defende a ausência de regras.

Contudo, planejamento eficiente significa estabelecer exigências proporcionais, tecnicamente justificadas e economicamente viáveis.

Quando a legislação perde esse equilíbrio, toda a sociedade paga a conta.

O empreendedor investe menos.

O trabalhador encontra menos opções de moradia.

O preço dos imóveis sobe.

E o Município deixa de receber investimentos que poderiam gerar empregos, renda e arrecadação.

Antes da votação, algumas respostas são indispensáveis

O debate não deveria girar apenas em torno das intenções do projeto.

Existem perguntas mais importantes.

Quanto cada nova obrigação acrescentará ao custo das moradias?

Quantos empreendimentos permanecerão economicamente viáveis?

Quantos investidores poderão optar por construir em municípios vizinhos?

Qual será o impacto dessa decisão sobre o preço final dos imóveis?

Sem estudos econômicos consistentes, essas respostas permanecerão apenas no campo das hipóteses.

Maringá precisa escolher entre realidade e utopia

Uma cidade inteligente protege o interesse coletivo.

Ao mesmo tempo, cria um ambiente capaz de atrair investimentos privados.

Esses dois objetivos não são incompatíveis.

Pelo contrário.

O verdadeiro desenvolvimento acontece quando planejamento urbano e viabilidade econômica caminham juntos.

Entretanto, se prevalecer uma legislação excessivamente burocrática, carregada de exigências difíceis de cumprir e baseada mais em modelos idealizados do que na realidade da construção civil, Maringá correrá um risco que merece atenção.

Os investimentos continuarão existindo.

As obras continuarão sendo realizadas.

Os empregos continuarão sendo gerados.

A diferença é que boa parte disso poderá acontecer nas cidades vizinhas.

Enquanto isso, milhares de trabalhadores seguirão produzindo riqueza em Maringá durante o dia, mas voltarão para dormir em outro município.

Esse certamente não é o futuro que uma cidade com a importância regional de Maringá deseja construir.

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